CZY ZINTEGROWANY PLAN INWESTYCYJNY JEST KORZYSTNY DLA INWESTORA?
Reforma planowania przestrzennego z września 2023 r. wprowadziła nowe narzędzie planistyczne dedykowane lokalizowaniu i realizacji inwestycji – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Stanowi on szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora po zawarciu w wyniku negocjacji umowy urbanistycznej. ZPI jest nowym rozwiązaniem, które warto rozważyć dla większych inwestycji ze względu na potencjalne korzyści dla inwestora.
Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego, który obejmuje obszar inwestycji głównej (np. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową) oraz inwestycji uzupełniającej (np. sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, przedszkola czy placówki opieki zdrowotnej). ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji uzupełniającej oraz zobowiązania stron.
Zgodnie z założeniami ustawodawcy ZPI na razie uzupełni, a od 2026 roku całkowicie zastąpi możliwość lokalizowania inwestycji na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej. Pierwszą korzyścią dla inwestora jest fakt, że w trybie ZPI można lokalizować nie tylko inwestycje mieszkaniowe, ale również inne typy inwestycji (usługowe, przemysłowe, instalacje odnawialnych źródeł energii).
Procedurę planistyczną w sprawie przyjęcia ZPI rozpoczyna inwestor, który na etapie składania wniosku musi przedstawić kompletny projekt ZPI pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania. O dalszych pracach nad projektem planu decyduje rada gminy, z wyjątkiem przypadku, gdy ZPI dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji OZE innych niż elektrownie wiatrowe. Możliwość wszczęcia procedury planistycznej przez inwestora dla projektowanej przez niego inwestycji stanowi potencjalną korzyść, choć już na etapie składania wniosku inwestor musi pokryć koszty przygotowania kompletnego projektu ZPI.
Aby zminimalizować ryzyko braku wyrażenia zgody przez radę gminy na kontynuację prac planistycznych należy jeszcze przed sporządzeniem wniosku przeprowadzić nieformalne rozmowy z gminą, które pozwolą zbadać zainteresowanie władz gminy konkretnym pomysłem inwestora w zakresie inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej. Podobnie, inwestor powinien być w stałym kontakcie z przedstawicielem rady gminy podczas negocjacjina dalszych etapach prac planistycznych, co może zmniejszyć ryzyko finalnego odrzucenia projektu ZPI przez radę.
Wśród nowych rozwiązań proceduralnych dla przyjęcia ZPI warto zwrócić uwagę na te, które pozwolą inwestorowi na szybszą ścieżkę działania w porównaniu z klasycznym planem miejscowym. Ustawodawca umożliwia jednoczesne wystąpienie o opinie i uzgodnienia, zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz ogłoszenie o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Termin na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii skrócono do 14 dni. Dodatkowo, dopuszczono ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie konsultacji przez okres co najmniej 21 dni.
Kluczowe korzyści dla inwestora mogą być uzyskane podczas prowadzonych z gminą negocjacji w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Podczas negocjacji gmina i inwestor mogą kształtować jasne oczekiwania względem siebie w zakresie realizacji i finansowania inwestycji uzupełniającej. Ustawodawca przewiduje, że gmina w umowie urbanistycznej może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, a także może zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej. W przeciwieństwie do ZPI, który jest aktem prawa miejscowego, umowa urbanistyczna stanowi umowę cywilnoprawną, w której strony, tj. gmina i inwestor, mogą ustalić optymalne dla siebie zobowiązania.
Warto również wskazać, że możliwość zobowiązania się przez inwestora do pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego może okazać się korzystna dla inwestora i może zachęcić go do wyboru tego trybu lokalizowania inwestycji. Koszt uchwalenia ZPI wydaje się być niższy od kosztu uchwalenia klasycznego planu miejscowego. Ponadto, rozwiązanie to pozwala na zachowanie jawności finansowania i minimalizuje możliwe w tym zakresie nadużycia.
Analiza regulacji prawnych dotyczących zintegrowanego planu inwestycyjnego prowadzi do wniosku, że może stanowić on korzystne dla inwestora rozwiązanie. Przyjęcie ZPI może pozwolić inwestorowi na szybsze i bardziej efektywne lokalizowanie projektowanych inwestycji. Indywidualne negocjacje nad projektem umowy urbanistycznej i projektem ZPI pozwalają lepiej zidentyfikować i ocenić potrzeby inwestora w kontekście oczekiwań i możliwości gminy.
Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.
Comments