DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY W OKRESIE PRZEJŚCIOWYM
Reforma planowania przestrzennego wprowadza liczne zmiany dla decyzji o warunkach zabudowy, zarówno w aspekcie proceduralnym, jak i w zakresie przesłanek wydawania decyzji. Zgodnie z założeniami nowelizacji, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym gminy. Przepisy przejściowe nowelizacji przewidują jednak możliwość stosowania przepisów dotychczasowych (tj. obowiązujących przed dniem 24 września 2023 r.) do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r.
W przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (studium) – plan ogólny gminy jest w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny, stanowiący akt prawa miejscowego, może wyznaczać obszary, na których będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem autorów reformy planowania przestrzennego, takie rozwiązanie zwiększy wpływ gmin na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać. Celem nowego rozwiązania jest przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.
Nowe regulacje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy będą w pełni stosowane dopiero po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie. Do tego czasu, a jeśli plan ogólny nie zostanie w ogóle przyjęty – do dnia 31 grudnia 2025 r. – ustawodawca przewiduje możliwość korzystania z szeregu przepisów przejściowych. Jednocześnie należy podkreślić, że do czasu przyjęcia planu ogólnego, decyzje o warunkach zabudowy nie muszą być zgodne z obowiązującym studium.
Po pierwsze, do spraw wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem 24 września 2023 r., należy stosować dotychczasowe (tj. obowiązujące przed tym dniem) brzmienie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Po drugie, do spraw dotyczących decyzji o warunkach zabudowy, które zostały wszczęte od dnia 24 września 2023 r. i przed dniem utraty mocy studium, stosuje się co do zasady nowe regulacje z pewnymi zastrzeżeniami. Warto wskazać, że studium utraci moc albo w dniu wejścia w życie planu ogólnego gminy albo w dniu 31 grudnia 2025 r., jeśli plan ogólny nie zostanie w tym terminie przyjęty. Do takich postępowań nie stosuje się zarówno wymogu wydania decyzji wyłącznie na terenie położonym w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy, jak i wymogu zgodności warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określonych w decyzji z planem ogólnym. Ponadto, do spraw wszczętych w tym okresie stosuje się dotychczasowe zasady ustalania obszaru analizowanego wyznaczonego dla terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji, a analizie urbanistycznej sąsiednich działek nadal jest poddawana funkcja zabudowy (według nowych przepisów ustalenie warunków zabudowy nie będzie już związane obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu).
Postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczęte od dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy, należy prowadzić już w całości według nowych regulacji. Ustawodawca zastrzega jednak, że wydanie decyzji na wniosek złożony od dnia 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe wyłącznie, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny, z wyłączeniem terenów zamkniętych, których co do zasady nie obejmuje plan ogólny. Oznacza to, że w gminie, w której nie zostanie uchwalony plan ogólny do końca 2025 r., nie będzie możliwości wszczęcia nowych postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji, od dnia 1 stycznia 2026 r. do czasu uchwalenia planu ogólnego, nowe inwestycje będzie można realizować wyłącznie na podstawie nadal obowiązujących, wcześniej wydanych decyzji lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe. Z drugiej strony, wejście w życie planu ogólnego, z którym wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy okazałyby się niezgodne, nie wpływa na ich ważność i możliwość ich wykorzystania w procesie inwestycyjnym.
Warto zwrócić uwagę na nowy przepis art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Przepis ten wejdzie w życie dopiero w dniu 1 stycznia 2026 r. i według regulacji przejściowych będzie miał zastosowanie dopiero do tych decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne od tego dnia. Powyższe oznacza, że 5-letni termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy może objąć decyzje wydawane w okresie przejściowym, jeśli ze względu m.in. na tok postępowania odwoławczego czy sądowego, ich prawomocność nastąpi dopiero w 2026 r.
Analizę regulacji przejściowych dla decyzji o warunkach zabudowy można odnieść również do kwestii lokalizowania instalacji odnawialnych źródeł energii (OZE). Reforma planowania przestrzennego wprowadziła nową zasadę wymogu stosowania wyłącznie planu miejscowego dla zmiany zagospodarowania terenu dotyczącej niezamontowanych na budynku instalacji OZE lokalizowanych m.in. na użytkach rolnych klasy I-III i gruntach leśnych. Według przepisów przejściowych do dnia utraty mocy studium, taka zmiana zagospodarowania terenu może jeszcze nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.
Comentarios