DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY WEDŁUG NOWYCH ZASAD
Przyjęcie planu ogólnego gminy albo brak jego przyjęcia do końca 2025 r. wywoła liczne skutki dla możliwości (lub braku możliwości) wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z założeniami reformy planowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane co do zasady wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym gminy. Poniżej wskazanie najważniejszych zmian dla decyzji o warunkach zabudowy.
Jak już pisaliśmy w artykule Decyzja o warunkach zabudowy w okresie przejściowym – w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – plan ogólny gminy będzie w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny, stanowiący akt prawa miejscowego, może wyznaczać obszary, na których będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z założeniami reformy planowania przestrzennego, takie rozwiązanie ma zwiększyć wpływ gmin na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać. Celem takiego rozwiązania ma być przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.
Nowe regulacje dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy będą stosowane do postępowań wszczętych od dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy. W gminie, w której nie zostanie uchwalony plan ogólny, nie będzie możliwości wszczęcia od dnia 1 stycznia 2026 r. nowych postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Pierwsza kluczowa zmiana dotycząca możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z jej zgodnością z planem ogólnym. Zgodność warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określanych w decyzji z planem ogólnym określa art. 54 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130). Po pierwsze, zgodność tę zapewnia się przez ustalenie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wskazanej w planie ogólnym. Na przykład funkcja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej będzie mogła być realizowana wyłącznie we wskazanej w planie ogólnym strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną.
Po drugie, zgodność decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym będzie polegać na ustaleniu sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:
minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren,
maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,
wysokości zabudowy nie większej niż maksymalna wysokość zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren,
udziału powierzchni zabudowy nie większego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren.
Po trzecie, w przypadku wyznaczenia w planie ogólnym gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej (np. minimalnej odległości działki do szkoły podstawowej czy obszarów zieleni publicznej), przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, należy spełnić wymóg, aby każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełniała gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Kolejne zmiany w zakresie decyzji o warunkach zabudowy dotyczą warunków, w jakich mogą one być wydawane. Do postępowań prowadzonych według nowych zasad będzie należało stosować wymóg wydania decyzji wyłącznie na terenie położonym w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy. Wymogu tego nie będzie się stosować w przypadku inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
Ponadto, poza obszarem uzupełniania zabudowy będzie można nadal lokalizować w drodze decyzji o warunkach zabudowy pewne rodzaje inwestycji wskazane w ustawie, np. obiekty liniowe i urządzenia infrastruktury technicznej, instalacje OZE, stacje paliw czy obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2 przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego).
Zmiana dotyczy również przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Według nowych przepisów ustalenie warunków zabudowy nie będzie już związane obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu. Wprowadzono nowe zasady ustalania obszaru analizowanego wyznaczonego dla terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Analizie urbanistycznej sąsiednich działek nie będzie już poddawana funkcja zabudowy, gdyż będzie ona wynikać z ustaleń planu ogólnego. Nowe regulacje precyzują również wytyczne dotyczące ustalania obszaru analizowanego, tj. wskazują, że obszar ten wyznacza się w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Przy analizie będzie trzeba również zastosować regulacje wynikające z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1160).
Analiza nowych przepisów prowadzi do wniosku, że na treść ustaleń decyzji o warunkach zabudowy będą mieć wpływ zarówno wyniki analizy urbanistycznej, jak i regulacje zawarte w planie ogólnym. Wielkości parametrów zabudowy, jakie będą ustalane w decyzji (np. wysokość zabudowy czy udział powierzchni zabudowy), dalej będą wynikały w pierwszej kolejności z analizy, z zastrzeżeniem, że w przypadku gdy tak wyznaczone parametry przekroczą wartości wyznaczone w planie ogólnym, ulegną one obniżeniu lub podwyższeniu do odpowiednio maksymalnych lub minimalnych wartości obowiązujących w planie ogólnym.
Warto ponownie zwrócić uwagę na nowy przepis art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Przepis ten wejdzie w życie dopiero w dniu 1 stycznia 2026 r. i według regulacji przejściowych będzie miał zastosowanie dopiero do tych decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne od tego dnia. Powyższe oznacza, że 5-letni termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy może objąć decyzje wydawane w okresie przejściowym, jeśli ze względu m.in. na tok postępowania odwoławczego czy sądowego, ich prawomocność nastąpi dopiero w 2026 r.
Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.
Comments